Il testo del nuov ar. 1129 c.c. conseguente alla riforma del condominio introdotta con la legge 220/2012 definisce  espressamente il rapporto tra amministratore e condomini in termini di contratto di mandato. La disciplina appena summenzionata, tuttavia, evidenzia più profili di responabilità gestoria dell'amministratore che quella di sua cooperazione con i condomini. In particole, il riformato art. 1129 c.c., ai coma 3 e 11 parla testualmente di atti compiuti dall'amministratore nell'esercizio del suo “mandato”, ravvisando, appunto, nel rapporto amministratoe-condomini un contratto di mandato. L'amministratore di condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicablità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato. L'amministratore si presenta allora, come “rappresentante legale(art. 65 comma 1 disp.att.c.c.) di interessi e non di volontà, officiato di un “munus” espresso da una disciplina inderogabile a tutela dei terzi, ed investito altresì della legittimazione processuale passiva che sottende una potesta assoluta a difesa”necessaria” delle parti comuni.  Possono individuarsi obblighi,sempre più nomerosi,gravanti sull'amministratore, che hanno un contenuto specifico e già determinato dalla legge o oventualmente dettagliao dall'assemblea, tra i quali rientrano, ad esempio, quello di presentare, a richiesta dell'assemblea la polizza individuale di assicurazione per la responsabità civile,quello di far transitare su uno specifico conto corrente condominiale tutte le somme ricevute e quelle erogate per conto del condominio, l'obbligo di riconsegnare alla scadenza del mandato tutta la documentazione condominiale,l'obbligo di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio,gli adempimenti fiscali,la rendicondazione annuale. A questi obblighi tipici, si sommano gli obblighi di carattere generale, quali l'obbligo di amministrare con diligenza e nell'interesse comune. La diligenza richiesta all'amministratore è “qualificata”, prestando la diligenza del professionista di media preparazione e attenzione. L'art.71-bis disp.att. c.c. Introdotto dalla riforma del 2012, nel fissare i requisiti necessari per lo svolgimento dell'incarico dell'amministratore di condominio, prescrive, tra l'altro, standar di qualificazione professionale del soggetto che l'assemblea può scegliere. La disposizione è infatti preordinata alla finalità di assicurare aia condomini manninistratoeri meritevoli di fiducia e provvisti di esperienza e capacità.

 Anna Cacciato -   Amministratore Condominiale