Il regolamento di condominio contiene tutte le norme relative all’uso dei beni comuni, ai diritti e agli obblighi dei condomini. Il regolamento condominiale, come dice il nome, regola la vita di condominio, indicando le norme da seguire, ad esempio, sulla ripartizione delle spese e sul decoro del palazzo.È sempre redatto in forma scritta a pena di nullità e si trova allegato nel registro dei verbali, tenuto dall’amministratore (art. 1130 c. 1 n. 7 c.c.). L’adozione del regolamento condominiale è obbligatoria negli stabili in cui il numero di condomini sia superiore a dieci (art. 1138 c. 1 c.c.). Le norme di riferimento sul regolamento condominiale si trovano nel Codice civile, in particolare nell'art.1138,l’art. 72 disp. att. c.c.,l’art. 155 disp. att. Il regolamento condominiale può essere di due tipi: contrattuale (o convenzionale) e assembleare (o maggioritario), esiste anche il regolamento adottato coattivamente (giudiziale), ma si tratta di un’ipotesi residuale. Il regolamento assembleare è adottato dall’assemblea condominiale con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1138 c. 3 c.c. che richiama l’art. 1136 c. 2 c.c.). Ogni condomino può assumere l’iniziativa per l’adozione del regolamento rivolgendosi all’amministratore, che dovrà convocare l’assemblea.Il regolamento, una volta adottato, vincola alla sua osservanza tutti i condomini al pari di una delibera assembleare.e' ovvio che il regolamento assembleare non può contenere:divieti di destinazione (ad esempio, non può vietare di adibire l’immobile ad uso commerciale),vantaggi a favore di alcuni condomini e a scapito di altri.Ciascun condomino, nel silenzio o nel rifiuto dell’adunanza assembleare, può adire l’autorità giudiziaria al fine di poter adottare il regolamento condominiale. Il regolamento condominiale non può contenere divieti come ad es. il divieto di possedere o detenere animali domestici. l regolamento contrattuale, a differenza di quello assembleare, può contenere clausole limitative della proprietà, sia dei beni esclusivi che di quelli comuni. Le suddette clausole possono: limitare la destinazione d’uso delle proprietà esclusive, limitare le facoltà dei condomini, sia sulle proprietà esclusive che comuni,attribuire ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri.L’art. 1138 c. 4 indica espressamente i limiti contenutistici del regolamento stabilendo che:le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni;in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.L'amministratore di condominio a sua volta tra le varie attribuzioni, è gravato dall’onere di curare l’osservanza del regolamento nonché sollecitare i condomini al rispetto del regolamento.Il regolamento contrattuale può essere modificato dai condomini «per la modifica di clausole del regolamento di condominio contrattuale è richiesto il consenso, manifestato in forma scritta ad substantiam di tutti i partecipanti alla comunione» Il regolamento condominiale (o una delle clausole in esso contenute) può essere soggetto ad impugnazione.L’impugnazione è volta a fare valere la nullità o annullabilità del regolamento o di un suo articolo.

Amministratore Condominiale

Anna M. T. Cacciato